טניה בוטביניק - השקעות נדל"ן בדובאי
השקעות חכמות מתחילות בליווי הנכון.
עם ניסיון מוכח, גישה ישירה לפרויקטים איכותיים, וצוות שמכיר כל סעיף בחוזה – טניה בוטביניק, דניס שטיימן ו־Glidai Properties הופכים את החלום שלך בדובאי למציאות.
לשיחת ייעוץ
אודות טניה בוטביניק
יזמית ויועצת נדל"ן | מלווה ומכוונת משקיעים ישראלים לרכישת נכסים בדובאי.
ומאז שפגשתי את דובאי – הפכתי את המשימה שלי לעזור לישראלים להשקיע חכם, חוקי ובביטחון מוחלט בשוק הנדל"ן המתפתח של האמירויות.
יחד עם גלידאי נכסים
אחת החברות המובילות בדובאי, אנחנו מציעים ללקוחותינו ליווי אישי מלא:
מהגדרת היעדים הפיננסיים שלכם – ועד קבלת המפתח לדירה, ואפילו מעבר לכך.
בשיתוף פעולה עם דניס שטיימן
דניס עם ניסיון של למעלה מ־12 שנים בתחום הנדל״ן בישראל, וכבר כ־3.5 שנים של פעילות ממוקדת בדובאי דניס משקיע, מלווה ומכון משקיעים ישראלים לרכישת נכסים בדובאי.
ניסיון בשוק
כשזה מגיע להשקעות נדל״ן בדובאי – אין תחליף לניסיון אמיתי בשטח.
גלידאי נכסים פועלת כבר למעלה מ־4 שנים בדובאי, עם מומחיות שמתמקדת במיוחד במשקיעים ישראלים.
במהלך התקופה הזו ליווינו מעל 450 משקיעים להשקעות חכמות, מדויקות ורווחיות – תוך שמירה מלאה על שקיפות, חוקיות וביטחון.
אבל לא רק ליווי – אנחנו גם משקיעים פעילים בעצמנו.
אנחנו לא ממליצים על מה שלא עברנו בעצמנו – וכשאנחנו מנתחים עסקה, זה בדיוק כאילו אנחנו רוכשים אותה עבורנו.
דניס – ניסיון אישי שמוביל אותך בביטחון
דניס, אחד מהיועצי נדל"ן הבכירים, נמצא בשוק בדובאי כבר למעלה מ־3.5 שנים – גם כיזם נדל"ן, גם כמלווה משקיעים.
במהלך הזמן הזה, עברנו את כל האתגרים, השאלות והמכשולים האפשריים – והיום אנחנו יודעים בדיוק איך לנתב כל לקוח לעסקה שמתאימה לו, תוך ניהול סיכונים חכם ותגובה מהירה לכל שינוי בשוק.
למה דובאי?
יתרונות פיננסיים
  • מיסוי נמוך במיוחד על השקעות נדל"ן
  • אפשרויות מימון ומשכנתאות בתנאים אטרקטיביים
  • ריביות תחרותיות בהשוואה לשוק העולמי
יציבות ובטחון
  • בטוחות חזקות למשקיעים זרים
  • יציבות פוליטית וכלכלית מוכחת
  • חוקים ברורים המגנים על השקעות נדל"ן
נגישות למשקיעים
  • רף כניסה נמוך יחסית למשקיעים חדשים
  • מגוון אפשרויות השקעה לכל תקציב
  • תשואות אטרקטיביות בהשוואה לשווקים אחרים
תהליך ההשקעה
אפיון מטרות
ניתוח מעמיק של מטרות המשקיע ותנאי הפתיחה הפיננסיים
תכנית עסקית
בניית אסטרטגיית השקעה ותכנית עסקית מותאמת אישית
איתור עסקאות
חיפוש וסינון עסקאות מתאימות לפרופיל המשקיע והצגתן
ליווי עד למפתח
טיפול בכל ההיבטים הבירוקרטיים וליווי צמוד עד לקבלת המפתח ומעבר
הקבלנים המובילים בדובאי
טניה בוטביניק, דניס שטיימן בשיתוף פעולה עם Glidai Properties, מציעה גישה ישירה למגוון פרויקטים אטרקטיביים במיקומים אסטרטגיים ברחבי דובאי.
הנכסים נמצאים בשלבי בנייה שונים – חלקם מוכנים לאכלוס, אחרים בשלבי תכנון מתקדמים – ומתאימים לכל סוגי המשקיעים:
מסטודיו חכם להשקעה ראשונה, דרך דירות 1–3 חדרים עם נוף מרהיב, ועד לפנטהאוזים יוקרתיים ווילות פרטיות באזורים המבוקשים ביותר בעיר.
כל פרויקט נבחר בקפידה – עם פוטנציאל תשואה גבוה, איכות בנייה מוקפדת, ותנאי תשלום נוחים שמאפשרים להתחיל גם עם הון עצמי נמוך יחסית.
שירותים נלווים
עדכוני סטטוס רבעוניים
דיווחים מפורטים על התקדמות הפרויקט והסביבה העסקית
ייעוץ משפטי ומיסויי
הכוונה מקצועית במיסוי מקומי ובינלאומי והיבטים משפטיים
ליווי עד למפתח
תמיכה בכל שלבי התהליך מהחתימה ועד לקבלת מפתח
ניהול נכסים
ניהול כולל של תחזוקה, השכרה וטיפול בדיירים
שאלות נפוצות
מה התהליך לרכישת נכס בדובאי כאזרח ישראלי?
רכישת נדל״ן בדובאי מותרת לישראלים באופן חופשי, והתהליך פשוט יותר ממה שרוב האנשים חושבים.
אנחנו מלווים אותך בכל שלב – מאיתור הנכס ועד לרישום בטאבו.
כך זה עובד:
  1. בחירת נכס בהתאם לתקציב ולמטרות שלך
  1. חתימה על הסכם מכירה (SPA)
  1. הפקדת מקדמה – לרוב 10% מסך העסקה
  1. תשלומים לפי אבני דרך (או תשלום אחד אם מדובר בנכס מוכן)
  1. רישום הנכס (Oqood או Title Deed)
  1. קבלת מפתח וניהול הנכס – אם תרצה, גם בזה נטפל עבורך
במידת הצורך, נסייע גם בפתיחת חשבון בנק מקומי, טיפול משפטי מול הרשויות, ובתכנון מס נכון מול ישראל.
מה שיעורי המס על הכנסות מנכסים בדובאי?
אחד היתרונות המשמעותיים של השקעות נדל"ן בדובאי הוא שיעור המס האפסי. אין מס על הכנסות מנדל"ן, אין מס רווחי הון, ואין מס ירושה. יש לשים לב להשלכות המס בישראל, שכן כתושב ישראל יש לדווח על הכנסות גלובליות. החברה שלנו תפנה אותך ליועצי מס המתמחים בהשקעות בינלאומיות.
כיצד אקבל הוכחה לרישום הנכס?
לאחר חתימת החוזה הסופי הנקרא S.P.A- Sale Perches Agreement (הסכם רכישה מכירה), תקבל בדוא״ל מסמך הנקרא Oqood המוכיח את רישום הדירה במחלקת הקרקעות של דובאי. כשהפרויקט יהיה מוכן ותסיים לשלם את כל התשלום מסמך זה יתחלף במסמך אחר הנקרא "Title Deed" המצייין שהינך הבעלים 100ֿֿ%. כל זה ישלח ע"י מחלקת הקרקעות של דובאי D.L.D שאחראית על כל סוגיות הנדל״ן.
מהו D.L.D? זהו גוף ממשלתי האחראי (בין היתר) על רישום הנכס על שמו של הקונה. ראשי התיבות שלו הם Dubai Land Department (מחלקת הקרקעות דובאי), והוא המקבילה ההישראלית לרישום נכס בטאבו.
תהליך רישום הנכס ב-D.L.D מצריך תשלום עמלה של 4% משווי העסקה והוא חל על כל קונה הרוכש נכס באיחוד האמירויות.
יש תשלומים נלווים?
התשלום הנלווה היחידי הינו 4% ממחיר הנכס לטובת רישום הנכס בטאבו על שמך
חוץ מזה, אין שום תשלום נוסף, לא לנו ולא לשום גורם אחר
מה הבטוחות שמקבל המשקיע בפרויקטים בבנייה?
דובאי מפעילה מערכת רגולטורית קפדנית להגנה על משקיעים. כל פרויקט בבנייה חייב לפתוח חשבון נאמנות (Escrow Account) בפיקוח ממשלתי, אליו מועברים כספי הרוכשים. השחרור הכספים ליזם מתבצע רק לפי התקדמות הבנייה בפועל. בנוסף, כל הפרויקטים חייבים ברישוי ואישורים מקיפים לפני תחילת השיווק.
כמה זמן לוקח לקבל את מפתחות הנכס לאחר הרכישה?
משך זמן המסירה משתנה בהתאם לפרויקט, אך ברוב המקרים מקבלים את המפתחות כשפרויקט הבנייה הושלם ורשום על שם הרוכש. לרוב מדובר בטווח של 1 עד 3 שנים לפרויקטים בבנייה.
האם ניתן להשכיר את הנכס בדובאי לאחר הרכישה?
כן, ניתן להשכיר נכסים בדובאי. שוק ההשכרה פעיל מאוד, והחברה שלנו מסייעת בניהול ההשכרה ובהשגת שוכרים אמינים, כולל טיפול בחוזים ובגביית שכר הדירה.
האם יש הגבלות לגבי סוגי הנכסים שניתן לרכוש?
בעיקרון, משקיעים זרים יכולים לרכוש דירות, וילות ונכסים מסחריים באזורים מורשים. ישנם אזורים שמיועדים לבעלות מקומית בלבד, ולכן חשוב לבחון כל פרויקט במסגרת החוק המקומי.
האם עליי להיות נוכח פיזית במעמד הקנייה?
למעשה כלל וכלל לא. בתהליך פשוט לאחר שתבחר את הנכס המתאים עבורך, כל מה שתצטרך הוא להעביר את פרטיך האישיים וצילום דרכון לסוכן הנדל"ן האישי שלך שיעשה עבורך הכל מ א‘ עד ת‘. התשלומים יעשו בהעברה בנקאית או כרטיס אשראי ישירות לחשבון הנאנמנות של הבנק המלווה את היזם. שוק הנדל"ן בדובאי מורכב בעיקר ממשקיעים זרים אשר אינם נמצאים פיזית ומתנהלים ע“י סוכנויות תיווך בלבד. לכן בדובאי תהליך קנייה מרחוק הוא מוכר ומאוד פופולרי.
תוכניות תשלום חכמות – ישירות מהקבלן, ללא ריבית או הצמדה
רוב המשקיעים מופתעים לגלות שבדובאי לא חייבים משכנתה.
בניגוד לישראל, שבה תשלומים לרכישת נכס צמודים לריבית ומדד – בדובאי קיימות תוכניות מימון ישירות מהקבלן, ללא ריבית, ללא מדד, ובהתאמה אישית.
איך זה נראה בפועל?
כל יזם מציע תוכנית תשלום אישית שמתאימה לצרכי המשקיע, עם תנאים נוחים וגמישים, ללא ריבית וללא הצמדה למדד.
כל יזם מציע תוכנית תשלום שונה – אבל הנה דוגמה נפוצה ומבוקשת:
  • 10% תשלום ראשוני בלבד
  • 1% תשלום חודשי לאורך תקופת הבנייה (כמו משכנתה – אבל בלי ריבית)
  • 50% הנותרים נפרסים עד 5 שנים לאחר קבלת המפתח
כלומר: אתה מקבל את הדירה – ורק אז ממשיך לשלם בנוחות, כשהנכס כבר מניב שכירות חודשית.
למה זה מושך משקיעים?
  • מאפשר לרכוש כמה נכסים במקביל, גם עם הון עצמי נמוך
  • שוכר משלם חלק ניכר מהתשלומים – כך שההשקעה "מממנת את עצמה"
  • אין צורך באישורים בנקאיים מסובכים או הלוואות מהמערכת הפיננסית בישראל
מהו D.L.D?
זהו גוף ממשלתי האחראי (בין היתר) על הרישום הנכס על שמו של הקונה, ראשי התיבות שלו הוא Dubai Land Department (מחלקת הקרקעות דובאי) והוא המקבילה ההישראלית לרישום נכס בטאבו.
תהליך רישום הנכס ב- D.L.D , מצריך תשלום עמלה של 4% משווי העיסקה והוא חל על כל קונה הרוכש נכס באיחוד האמירוית, אשר יש לשלמו במקביל לתשלום הראשון.
תשלום זה עשוי לעיתים להיות מוצע כמבצע ע״י היזם בו הוא משיק פרויקט חדש, ולזמן מוגבל מציע השתתפות מלאה או חלקית על עמלת ה-D.L.D.
בסופו של תהליך הרישום הקונה מקבל מסמך רישמי על השלמת הרישום על שמו ממחלקת הקרקעות של דובאי.
מהו הליך פתיחת חשבון בנק באמירויות לאזרח ישראלי?
בשעה טובה בניית הנכס הסתיימה וקיבלתם מפתח. במידה ורכשתם את הנכס לצורך השקעה, תוכלו לפתוח חשבון בנק בדובאי על מנת להעביר אליו את דמי השכירות. (בדובאי נהוג לחייב את השוכרים בתשלום של שנה מראש ).
כל תושב זר אשר רוכש נכס בדובאי רשאי לפתוח חשבון בבנק מקומי.
ישנם מספר רב של בנקים לבחירה אשר כמעט לכולם קריטריונים זהים לפתיחת חשבון זר:
-דרכון עם אישור כניסה לאמירויות.
-S.P.A (חוזה קנייה מקורי).
-הוכחת מגורים בישראל (חשבון חשמל, מים או ארונה על שמו).
-הוכחת מקור הכנסה בארץ המוצא (6 חודשים אחרונים תלושי משכורת עם חותמת המעביד/ רו״ח).
-6 חודשים אחרונים דוחות עו״ש + חותמת הבנק.
*להליך זה נדרשת הגעה פיזית והיא נמשכת בין 5-15 ימים.
סוגיה זו תעמוד לבחירתכם בבוא העת.
האם יש איש קשר שעוזר בתהליך?
ברור,
בשביל זה אנחנו פה,
בכל שלב בתהליך הרכישה וגם לאחריו,
הצוות שלנו בישראל ובדובאי אתכם בכל רגע בקבוצת וואטסאפ פרטית לכל שאלה ועזרה
מהו ההון העצמי המינימלי להשקעה בדובאי?
מחירי הדירות באזורים בהם אנחנו משקיעים מתחיל ב-750 אלף דירהאם
בתכנית תשלומים של 10% במעמד הקניה ו-1% תשלום חודשי תידרשו להון עצמי של 750000 דירהאם
ויכולת החזר חודשית של 8500 דיראהם
או לחילופין, בתכנית תשלומים של 30% בהתחלה ו -70% בסוף הבניה
תידרשו ל-185 אלף דיראהם כהון עצמי
המומחים שלנו – דובאי זה המגרש הביתי שלנו

ניסיון בינלאומי
טניה בוטביניק , דניס שטיימן ו־Glidai Properties פועלים אך ורק בדובאי – עם התמחות מקומית עמוקה, חיבור ישיר ליזמים מובילים, וניסיון מוכח בליווי של מאות משקיעים ישראלים.
ידע מעמיק בשוק המקומי
אנחנו מכירים לעומק כל אזור, שכונה ופרויקט – מהפיתוחים החדשים ועד ההזדמנויות הנסתרות.
קשרים עסקיים בדובאי
הקשרים שלנו בשטח פותחים עבורך דלתות – גישה ישירה לפרויקטים איכותיים, תנאי תשלום מועדפים והטבות שלא תמצא באינטרנט.
תוצאות שמדברות בעד עצמן
מאות עסקאות מוצלחות, נכסים שנמסרו בזמן, ותשואות מצוינות ללקוחות שכבר בנו תיק השקעות בדובאי.
הצלחה בהשקעות נדל״ן מתחילה בצוות הנכון.
טניה בוטביניק, יחד עם דניס שטיימן וצוות של Glidai Properties, מביאה איתה מעטפת מקצועית מלאה – שמלווה אותך מהשיחה הראשונה ועד קבלת המפתח (וגם אחר כך).
אנחנו שמים דגש על מומחיות מקומית, הקפדה על פרטים ויחס אישי.
לרשותך עומד צוות רב־תחומי שכולל:
  • יועצי השקעות עם ניסיון מעשי בדובאי
  • אנליסטים המתמחים בניתוח עסקאות ותשואות
  • יועצי מימון שיבנו איתך אסטרטגיה כלכלית
  • עורכי דין מקומיים, דוברי עברית/אנגלית
  • מומחי מס שמבינים את האתגרים של משקיע ישראלי
המטרה שלנו ברורה: להעניק לך ביטחון, ידע ועסקה שמשתלמת באמת – גם בטווח הקצר וגם לטווח הארוך.
עקבו אחרינו לעדכונים שוטפים על שוק הנדל"ן בדובאי
וואטסאפ
זמינים לכל שאלה, בכל שעה
נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה על השקעות נדל"ן בדובאי. טניה בוטביניק , דניס שטיימן וצוות המומחים של גלידאי פרופרטיס מחכים לשיחה אתכם.